Saran, Türkiye´de konut üretiminin hacmi ve harcama tutarındaki artış başlıca makro ekonomik gelişme göstergelerindeki artışlardan fazla, diyor.
Türkiye 1960´lardan bu yana batı kesimlerindeki çekim merkezlerinde nüfus yoğunluğunun artması ve yaygın betonlaşma ile kendisini gösteren hızlı bir şehirleşme sürecine girdi. Şehirlerin demografik ve fiziki olarak kontrolsüz ve önlenemez büyümesinde karayolu ulaşımının ve motorlu taşıtların yaygınlaşmasının yanı sıra çimento üretim hacmindeki artışın konut ve bina yapımına hız kazandırmasının da önemli bir payı var. 1950´lere kadar beşi geçmeyen çimento fabrikası sayısına 1950-60 arasında 13 yeni fabrikanın ilave edilmesi, 2016´ya gelindiğinde toplam sayının 70´e ulaşması özellikle son on yılda patlama yapan inşaat ve konut sektörünün arkasındaki itici gücün büyüklüğünü gösteriyor.
Türkiye, 2015 sonu itibariyle 77 milyon ton üretim miktarıyla Çin, Hindistan ve ABD´den sonra dünyanın 4´üncü büyük çimento üreticisi konumuna yükseldi. Öte yandan 2013-2014 yıllarında dünyada en hızlı büyüme kaydeden 20 metropolden 6´sı Türkiye´de yer alıyor. Bu iki gösterge, Türkiye´de inşaat ve emlak sektörüne dayalı ekonomik büyümenin ölçeğini ve ivmesini ortaya koyması bakımından dikkat çekici.
Sanayi devriminin kentsel altyapıya ve bina üretimine yansımasını sağlayan çimento ve demirli betonun keşfi ile bu alanda hız ve verimlilik sağlayan otomasyon teknolojilerinin kullanıma girmesi her ülke için aynı şeyi ifade etmiyor. Söz konusu gelişme, kurumsal kapasiteleri gelişmiş, sistem kurma becerisine ve tutarlı kalkınma stratejilerine sahip ülkeler için düzenli kentleşmenin ve sanayi üretimine dayalı ekonomik büyümenin hızlandırıcısı rolünü oynadı. Az gelişmiş ve yeterli örgütlenme kültürüne sahip olamayan ülkelerde ise kentlerin altyapısını çıkmaza sokan, doğal bitki örtüsünü ve geleneksel mimari dokusunu tahrip eden beton tarlalarının istilasına neden oldu.
Üretim dışı kullanıma bağlı ekonomik büyüme sınırlı
Çimento kullanımındaki artış, inşaat sektöründe ve yapı endüstrisindeki canlılığın somut bir işareti, ama mutlak anlamda dengeli ve sürdürülebilir bir kalkınma düzeyinin göstergesi değil. Burada can alıcı soru, betonun, üretim altyapısının ve üretim tesislerinin kurulmasında mı, yoksa konut, hizmet binası, sosyal ve kentsel servis gibi üretim dışı alanlarda mı kullanıldığı. Kuşkusuz betonun doğrudan ve dolaylı değer oluşumunu sağlayan alanların dışında, sadece barınma ve rekreasyon amaçlı işlevleri yerine getirmek üzere kullanımı da üretimi, istihdamı ve ekonomik büyümeyi sağlıyor. Ancak, aradaki önemli fark, yeni değerleri doğuracak üretim altyapısı ve tesislerinde beton kullanımı kalıcı ve sürdürülebilir ekonomik büyümeyi sağlarken, yeni değerlerin üretimini getirmeyen, yani tüketim amaçlı alanlarda kullanıma bağlı ekonomik büyümenin sınırlı ve inşaat faaliyetiyle birlikte sona erecek olması.
Konut fiyatlarının gerek hane halkı ortalama gelir düzeyinden daha fazla artması, gerek kira getirisiyle karşılanma süresinin yüksek olması, muhtemel konut balonu riski açısından bir işaret olarak değerlendirilmeli.
Türkiye´de de açıkça görüldüğü üzere, inşaatın yenilikçi teknolojileri, gelişmiş örgütlenme altyapısını, güçlü sermayeyi, entegre üretim sistemini ve uzun vadeli yatırım planlarını gerektirmemesi, bu alanı girişimci unsurların fazla risk üstlenmeden zenginleşme amaçları yönünden hayli cazip hale getiriyor.
Üç beş yılda tamamlanabilen inşaat projeleri kriz korkusu taşıyan girişimciler için güvenli bir liman iken, Türkiye ekonomisi için de finansman akışı, talep artışı ve inşaat girdileri aksaksız temin edildiği sürece ekonomiyi canlandıran ve önemli sıçramaların gerçekleşmesini sağlayan bir büyüme aracı. Nitekim 2003-2007 arasında inşaat ve emlak sektörünün ulaştırma, konut, hizmet binası ve ticari mekân talebine yönelik gerçekleştirdiği üretim, ülkeyi durgunluktan çıkarmada ve ekonominin çarklarını döndürmede önemli bir işlev gördü. Canlanan inşaat talebi, kendisine tedarik sağlayan alt sektörlerde üretim hacmini, dolayısıyla kısa vadede istihdamı ve ekonomik büyümeyi ciddi ölçüde arttıran bir unsur oldu. Bu dönemde Türkiye´nin yıllık ortalama yüzde 6,9 büyümesinde hiç şüphesiz en önemli paylardan biri inşaat sektörüne ait.
Temel göstergeler
Türkiye´de konut üretiminin gerek sayısal ve fiziki hacmindeki, gerek toplam harcama tutarındaki artış başlıca makro ekonomik gelişme göstergelerindeki artışlardan fazla. TÜİK verilerine göre, 2002´de iskan ruhsatı alan konut sayısı 161 bin 491 iken, bu rakam hızlı bir artış göstererek 2015´te 4,5 katına yani 731 bin 351 düzeyine ulaştı. Yine 2002´de 53 olan AVM sayısı 2016 sonu itibariyle yaklaşık 7 kat artışla 361´e yükseldi. Bu değişim, şüphesiz konut açığının giderilmesi, yaşam standartlarının iyileştirilmesi ve ticari mekan organizasyonu yönünden olumlu bir gelişmeye işaret ediyor. Ancak, meydana gelen artışın aynı süre zarfında milli gelirde, tasarruf hacminde, konut kredisi stokunda ve konut fiyatlarında meydana gelen değişimle ilişkilendirilerek değerlendirilmesi gerekli.
Kişi başına milli gelir 2002´de 3 bin 492 dolar iken 2015´te 2,65 kat artışla 9 bin 256 dolara yükseldi. Yurt içi tasarruf toplamının milli gelire oranı ise 2002 yılında yüzde 18,6 iken, 2015 yılında yüzde 13,3´e düştü. Bu değişim bize Türk toplumunun tüketim harcamalarını giderek arttırırken, tasarruflarını da hızlı bir biçimde azaltma yönünde bir tutum benimsemeye başladığını gösteriyor.
Tasarruf hacmi dramatik bir biçimde düştüğü halde inşaat ve gayrimenkul harcamalarının milli gelir içindeki oranının giderek yükselmesi, harcamaların dış finansman, yani borçlanma yoluyla karşılandığı anlamına geliyor. Nitekim 2002´de 266 milyon TL olan konut kredileri stokunun 2016 sonunda 602,5 kat artışla 160,5 milyara yükselmiş olması bunu doğruluyor.
Öte yandan 2002´de milli gelir içinde yüzde 12,5´luk bir payı olan inşaat ve gayrimenkul faaliyetleri gelir toplamı 2015 yılı sonunda yüzde 15,9 oranına yükselirken, 2002´de yüzde 16,9 olan imalat sanayii payının 2015´te yüzde 16,7´ye düşmüş olması, Türkiye ekonomisindeki büyümenin büyük ölçüde kalıcı değer üretim faaliyetlerinin dışında gerçekleştiğini gösteriyor.
Türkiye 2015 ve 2016´da konut fiyatları artışında 55 ülke arasında ilk sırada yer alıyor. Ayrıca konut fiyatlarındaki artış, ortalama hane gelirinde ve kiralarda görülen artıştan daha fazla. Cushman&Wakefield 2016 "Türkiye Konut Sektörü" Raporu´nda, Türkiye´nin son beş yıldır konut fiyatı en hızlı artan ülkeler arasında ilk sıralarda yer aldığı vurgulanıyor. Raporda ayrıca "konut fiyatı/gelir düzeyi" oranı ile kira getirisinin konut fiyatını karşılama süresini ortaya koyan "konut fiyatı/kira getirisi" oranının Türkiye´de hayli yüksek olduğu belirtiliyor. Benzer şekilde "IMF 2016 Küresel Konut Gözlem Raporu"na göre, Türkiye 36 ülke arasında konuta ödenen bedelin geri dönüş süresinin en yüksek olduğu ülke konumunda.
Bir ülkenin ekonomik geleceği tüketicilerinin harcama ve tasarruf eğilimlerine ve girişimcilerinin yatırım kararlarına göre şekillenir. Girişimcileri, uzun vadeli değer sistemleri ve yenilikçi teknolojilere dayalı sanayi tesisleri kurmak yerine, emlakçılık ve inşaat gibi fırsatçılığa ve rant kollamaya dayalı kısa vadeli kâr operasyonlarını tercih eden; vatandaşları ise kazanmadan tüketen ve olmayan parasını harcayan bir ülkenin geleceği olamaz.
Konut fiyatlarının gerek hane halkı ortalama gelir düzeyinden daha fazla artması, gerek kira getirisiyle karşılanma süresinin yüksek olması, muhtemel konut balonu riski açısından bir işaret olarak değerlendirilmeli. Ayrıca TÜİK verilerine göre 2013-2015 arasında yaklaşık 2 milyon 200 bin yeni konut yapı kullanma izni almış iken, bu sürede satılan yeni konut sayısının 1 milyon 670 bin düzeyinde kalması, konut stokunun artışı yönünden önemli bir uyarı sayılabilir.
Büyüme kontrollü olmalı
Türk toplumunun beton kullanımını adeta bir fetiş haline getirmesinin önemli bir nedeni, zengin ülkelerle arasındaki gelişmişlik farkını ve kalkınma açığını binaların fiziki yapısı ve büyüklük ölçeğine indirgemesinden kaynaklanıyor. Bunda ayrıca sistemsiz ve kısa yoldan zenginleşmeye dayalı girişim kültürünün gayrimenkul talebini körükleyerek birden fazla ve gereğinden büyük lüks konutu başlıca tasarruf ve yatırım aracı olarak sunmasının da rolü var.
Bir ülkenin ekonomik geleceği tüketicilerinin harcama ve tasarruf eğilimlerine ve girişimcilerinin yatırım kararlarına göre şekillenir. Girişimcileri, uzun vadeli değer sistemleri ve yenilikçi teknolojilere dayalı sanayi tesisleri kurmak yerine, emlakçılık ve inşaat gibi fırsatçılığa ve rant kollamaya dayalı kısa vadeli kâr operasyonlarını tercih eden; vatandaşları ise kazanmadan tüketen ve olmayan parasını harcayan bir ülkenin geleceği olamaz.
Ekonomi belli bir büyüme ivmesi kazandıktan sonra, finans, bilgi ve sistem altyapısının uzun vadede üretim modelini dönüştürecek, sürdürülebilir kalkınmayı gerçekleştirecek ve ülkenin küresel piyasalarla bütünleşmesini sağlayacak faaliyet alanlarına kaydırılması gerekir. Aksine, az ve değerli olan kaynakların tüketim odaklı ve doğurgan olmayan inşaat sektörüne yatırılmaya devam etmesi giderek kendini tüketecek aldatıcı bir büyüme sendromuna yol açar.
Bu bağlamda Türkiye´nin 2008´e kadar yaşadığı hızlı ekonomik kalkınma ve gelişme sürecinde etkili bir kaldıraç işlevi üstlenen inşaat ve konut sektörünün büyümesi bundan böyle kontrollü olarak sürdürülmeli. Sektörün, yenilikçi ve rekabetçi açılımlar yapması gereken Türk ekonomisinin zor şartlarda elde ettiği tasarruf ve borçlanma potansiyelini tüketmesine meydan verilmemeli.
Doç. Dr. Ulvi Saran Kimdir?
1958 yılında Çaykara´da´da doğdu, Ankara Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi Kamu Yönetimi ve Siyaset Bilimi Bölümü´nden mezun oldu. Kamuda önce Başbakanlık Devlet Planlama Teşkilatı´nda sözleşmeli uzman olarak çalışmaya başladı, ardından çeşitli ilçelerde kaymakamlık yaptı. 1992-2003 arasında İçişleri Bakanlığı´nda Mülkiye Başmüfettişi olarak görev yaptı. Sağlık Bakanlığı´nda Müsteşar Yardımcılığı görevinde bulundu. 2009-2012 arasında Malatya Valisi olarak görev yapan Saran, daha sonra Başbakanlık Kamu Düzeni ve Güvenliği Müsteşarı olarak atandı; 22 Eylül 2014 tarihine kadar bu görevde bulundu.
www.caykaragundem.com
